W sporach budowlanych bardzo często spotykamy się z podobnym przekonaniem.

Klient przychodzi do kancelarii, wyciąga kilka dokumentów i mówi:

„Mam kosztorys. Wszystko jest policzone.”

Rzeczywiście – kwota się zgadza.

Jest robocizna.

Są materiały.

Są narzuty.

Na końcu widnieje konkretna wartość szkody albo kosztów naprawy.

Wydawałoby się, że pozostaje już tylko skierować sprawę do sądu.

Tymczasem właśnie w tym momencie wielu przedsiębiorców popełnia jeden z najczęstszych błędów w sporach budowlanych.

Bo kosztorys bardzo rzadko kończy dyskusję.

Najczęściej dopiero ją rozpoczyna.

Kosztorys jest odpowiedzią. Ale jakie było pytanie?

Prywatny kosztorys nie powstaje w próżni.

Jest efektem wielu wcześniejszych założeń.

Ktoś musiał ustalić zakres robót.

Ktoś musiał określić ilości.

Ktoś przyjął konkretną technologię wykonania.

Ktoś zdecydował o zastosowaniu określonych norm, cen materiałów, stawek robocizny, kosztów pośrednich czy poziomu zysku.

Sam dokument pokazuje efekt końcowy.

Nie zawsze pokazuje natomiast drogę, która do tego efektu doprowadziła.

A właśnie ta droga bardzo często staje się przedmiotem procesu.

To nie kwota jest najczęściej przedmiotem sporu

Wbrew pozorom druga strona rzadko ogranicza się do stwierdzenia:

„Ta kwota jest za wysoka.”

Znacznie częściej padają pytania:

1. Skąd wynika przyjęty zakres robót?
2. Czy sporządzono przedmiar lub obmiar?
3. Dlaczego zastosowano właśnie takie normy?
4. Dlaczego przyjęto takie ceny materiałów?
5. W jaki sposób obliczono koszty pośrednie?
6. Z czego wynika wysokość zysku?
7. Czy wszystkie pozycje rzeczywiście pozostają w związku z dochodzonym roszczeniem?

I nagle okazuje się, że spór nie dotyczy samego kosztorysu.

Dotyczy dokumentów, na podstawie których został sporządzony.

„Proszę przedłożyć dokumentację źródłową”

To jedno z tych zdań, które w sporach budowlanych pojawia się częściej, niż mogłoby się wydawać.

Jeżeli roszczenie zostało wyliczone na podstawie kosztorysu, druga strona ma prawo oczekiwać możliwości zweryfikowania jego podstaw.

• Kalkulacje szczegółowe.
• Założenia kosztorysowe.
• Dokumentacja projektowa.

Bez nich kosztorys może przypominać wynik działania matematycznego bez pokazania sposobu obliczeń.

A przecież w procesie nie chodzi wyłącznie o to, ile ktoś wyliczył.

Równie ważne jest jak do tej kwoty doszedł.

Kosztorys prywatny jest ważnym dowodem. Ale nie jedynym.

To częste nieporozumienie.

Prywatny kosztorys może stanowić wartościowy materiał dowodowy.

Może przekonywać.

Może nawet stać się punktem wyjścia dla opinii biegłego.

Nie oznacza jednak, że sąd automatycznie uzna zawarte w nim wyliczenia za udowodnione.

Im większy spór co do zakresu robót, technologii wykonania czy wysokości szkody, tym większego znaczenia nabiera możliwość zweryfikowania danych, na których kosztorys został oparty.

Paradoks sporów budowlanych

W praktyce często wygrywa nie ten, kto przedstawił wyższą lub niższą kwotę.

Wygrywa ten, którego wyliczenia można prześledzić od początku do końca.

To, dlatego dobrze przygotowany materiał dowodowy obejmuje nie tylko sam kosztorys, ale również dokumentację, która pozwala odtworzyć cały tok rozumowania kosztorysanta.

Bo kosztorys jest jedynie końcowym etapem procesu kalkulacji.

A nie jego początkiem.

O czym warto pamiętać przed skierowaniem sprawy do sądu?

Jeżeli planują Państwo dochodzić roszczeń związanych z robotami budowlanymi lub kosztami usunięcia wad, warto zadać sobie nie tylko pytanie:

„Czy mam kosztorys?”

Ale również:

„Czy potrafię wykazać, skąd wzięły się wszystkie przyjęte w nim wartości?”

To właśnie odpowiedź na drugie pytanie bardzo często decyduje o przebiegu procesu.

Nie sam kosztorys.

A jeśli to Państwo zostali pozwani?

Otrzymanie pozwu z dołączonym kosztorysem nie oznacza jeszcze, że wysokość roszczenia została udowodniona. W wielu sprawach kluczowe okazuje się zweryfikowanie dokumentacji źródłowej, na której oparto wyliczenia, i sprawdzenie, czy przyjęte założenia rzeczywiście odpowiadają zakresowi robót oraz realiom konkretnej inwestycji. Czasami to właśnie ta analiza przesądza o wyniku procesu.