Nieodzowną częścią realizacji inwestycji nieruchomościowej jest sprzedaż lokali konsumentom. Z uwagi na szczególną wagę i wartość dobra, jakim jest nieruchomość, ustawodawca przewidział specjalny reżim prawny dotyczący sprzedaży mieszkań, obejmujący w szczególności obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska stanowi doniosły kontrakt, zawierany nawet na  lata. Dla nabywcy lokalu mieszkalnego jest to zazwyczaj jedna z najważniejszych umów w życiu. Z tego względu konieczne jest jej prawidłowe i staranne sporządzenie, w szczególności bez  zawarcia w niej klauzul niedozwolonych.

Naturalnym działaniem przedsiębiorców jest konstruowanie umów w taki sposób, aby w możliwie największym stopniu zabezpieczały ich interesy. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się bowiem z licznymi ryzykami, zwłaszcza w relacjach kontraktowych. Nie jest zatem zaskakujące dążenie do wprowadzania zapisów korzystnych dla przedsiębiorcy. Należy jednak podkreślić, że w relacji inwestor – nabywca nieruchomości, kupujący  w świetle obowiązujących przepisów  występuje w roli konsumenta.

Konsumenci zawierający umowy na terenie Unii Europejskiej objęci są szczególną ochroną prawną. Umowy zawierane z nimi nie mogą zawierać postanowień, które w sposób nieuzasadniony i niekorzystny ograniczają ich prawa. Zapisy, które nie zostały indywidualnie uzgodnione z konsumentem, rażąco naruszają jego interesy oraz kształtują prawa i obowiązki stron w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, uznawane są za tzw. klauzule abuzywne. W razie zaistnienia sporu postanowienia takie mogą zostać uznane za bezskuteczne wobec konsumenta.

Najczęściej spotykane klauzule abuzywne w umowach deweloperskich dotyczą realizacji zobowiązań dewelopera, w szczególności terminowości oraz zakresu wykonania prac, ustalania ceny lokalu oraz jej jednostronnej zmiany, a także zasad odstąpienia od umowy przez nabywcę. Często odnoszą się one również do kar umownych, wprowadzanych w sposób nieproporcjonalny lub jednostronny, jak również do procedur odbioru lokalu oraz usuwania stwierdzonych wad.

Ponadto klauzule abuzywne pojawiają się w postanowieniach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz przebiegu procesu inwestycyjnego, przelewu wierzytelności, a także ograniczania prawa konsumenta do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na osobę trzecią. W praktyce spotyka się również zapisy regulujące zasady prowadzenia korespondencji pomiędzy stronami, które mogą w nadmierny sposób utrudniać konsumentowi dochodzenie jego praw.

W toku procesu inwestycyjnego naturalne jest wystąpienie okoliczności, które mogą istotnie wpłynąć na koszty realizacji przedsięwzięcia, a tym samym prowadzić do konieczności podwyższenia cen sprzedaży lokali. Część inwestorów, chcąc zabezpieczyć się przed utratą nabywcy, wprowadza do umów postanowienia wyłączające możliwość odstąpienia od umowy w przypadku podwyższenia ceny. Tego rodzaju zapisy należy jednak uznać za klauzule niedozwolone.

Możliwe są również rozbieżności pomiędzy powierzchnią lokalu przewidzianą w dokumentacji projektowej a metrażem ustalonym po zakończeniu budowy, nawet przy zachowaniu należytej staranności w realizacji prac. W odpowiedzi na takie sytuacje deweloperzy często posługują się we wzorcach umownych postanowieniami dopuszczającymi niewielkie różnice w powierzchni lokalu. Należy jednak podkreślić, że ugruntowana linia orzecznicza sądów wskazuje na istnienie granic takiej tolerancji; za dopuszczalne uznaje się odchylenia nieprzekraczające około dwóch procent. Przekroczenie tego poziomu może skutkować uznaniem danego postanowienia za klauzulę abuzywną, a w konsekwencji prowadzić do powstania odpowiedzialności po stronie inwestora.

Za klauzule abuzywne uznaje się również postanowienia przyznające deweloperowi prawo do jednostronnego dokonywania zmian w projekcie inwestycji lub w układzie nabywanego lokalu. Nie dotyczy to wyłącznie korekt metrażu, lecz także zapisów umożliwiających samodzielne modyfikowanie rozwiązań architektonicznych, funkcjonalnych czy technologicznych. Co istotne, za niedopuszczalne uważa się także postanowienia przewidujące automatyczną akceptację przez nabywcę zmian w projekcie, nawet jeśli są one uzasadniane koniecznością dostosowania inwestycji do obowiązujących przepisów prawa budowlanego. Również obciążanie konsumenta dodatkowymi kosztami związanymi ze zmianami lokalu co do zasady nie znajduje uzasadnienia i może zostać zakwalifikowane jako klauzula niedozwolona.

Niedopuszczalne są zapisy przewidujące wyższe odsetki należne deweloperowi niż kary umowne przysługujące nabywcy, jak również takie, które ograniczają odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia poprzez ustalenie niskiej stawki kary dziennej oraz maksymalnego pułapu jej łącznej wysokości, niewspółmiernego do możliwej szkody po stronie kupującego.

Równie istotną kategorią klauzul abuzywnych są postanowienia regulujące prawo odstąpienia od umowy. W praktyce obejmują one ograniczenia w zakresie możliwości rezygnacji z umowy przez konsumenta, niekorzystne zasady zwrotu wpłaconych środków w ramach m. in. zaliczki, a także wprowadzanie odstępnego lub kar umownych w przypadku odstąpienia. Za niedozwolone uznaje się również zapisy nakładające na nabywcę obowiązek zwrotu świadczeń w kwocie poddanej waloryzacji, umożliwiające jednostronne potrącanie kar umownych z należnych płatności czy też przyznające deweloperowi szerokie i niedookreślone uprawnienia do odstąpienia od umowy bez zapewnienia analogicznych praw drugiej stronie.

Nieprawidłowości występują także w postanowieniach dotyczących odpowiedzialności dewelopera za realizację inwestycji. Spotykane są zapisy, zgodnie z którymi nawet znaczne opóźnienia w wykonaniu robót nie pociągają za sobą żadnych konsekwencji finansowych po stronie dewelopera. Tego rodzaju rozwiązania prowadzą do zachwiania równowagi kontraktowej i nie mogą skutecznie wyłączać ani ograniczać uprawnień konsumenta wynikających z umowy oraz przepisów prawa.

Kolejnym obszarem szczególnie narażonym na stosowanie klauzul niedozwolonych są regulacje dotyczące ceny lokalu. Za abuzywne uznaje się postanowienia pozwalające na jej zmianę w oparciu o nieprecyzyjne lub jednostronnie ustalane kryteria, w tym odnoszące się do zasad waloryzacji, zmiany stawki podatku VAT czy różnic pomiędzy powierzchnią projektowaną a faktyczną. Za klauzule abuzywne uznaje się ponadto postanowienia regulujące skutki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez kupującego, w szczególności przyznające deweloperowi prawo do zatrzymania znacznej części wpłaconych środków w przypadku nawet krótkotrwałych opóźnień w realizacji zobowiązań przez nabywcę.

Warto mieć na uwadze, że stosowanie w umowach klauzul niedozwolonych może prowadzić nie tylko do uznania ich za bezskuteczne wobec konsumenta oraz powstania odpowiedzialności po stronie dewelopera, lecz również do nałożenia przez właściwe organy administracyjne dotkliwych sankcji finansowych, sięgających nawet 10% rocznego obrotu przedsiębiorstwa. Prawidłowe przygotowanie umowy deweloperskiej, która w sposób skuteczny zabezpiecza interesy dewelopera, a jednocześnie pozostaje w pełni zgodna z obowiązującymi regulacjami prawnymi i aktualną linią orzeczniczą, wymaga specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia.

Nasz zespół posiada wieloletnie doświadczenie w kompleksowej obsłudze prawnej deweloperów, w szczególności w zakresie sporządzania, analizy i negocjowania umów deweloperskich. Zapewniamy profesjonalne wsparcie dostosowane do specyfiki danej inwestycji oraz indywidualnych potrzeb klienta. Skontaktuj się z nami i zabezpiecz swój interes już dziś!