Jednym z kluczowych elementów obowiązującego od 1 stycznia 2026 r. stanu prawnego jest zmiana wynikająca z art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzje o warunkach zabudowy wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. W praktyce oznacza to odejście od dotychczasowej konstrukcji decyzji bezterminowych. Wprowadzenie tego ograniczenia istotnie wpływa na stabilność procesu inwestycyjnego, ponieważ samo uzyskanie decyzji WZ nie gwarantuje już nieograniczonego w czasie prawa do realizacji inwestycji.

Zasadniczym warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy pozostaje brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. W takim przypadku decyzja WZ stanowi instrument zastępujący plan miejscowy i określający podstawowe parametry przyszłej inwestycji. W świetle przepisów decyzja ta jest wymagana w szczególności w przypadku budowy nowego obiektu budowlanego, jego rozbudowy, nadbudowy, a także zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli wpływa ona na zagospodarowanie terenu. Kluczowe znaczenie ma przy tym art. 59 ustawy, który wiąże obowiązek uzyskania decyzji WZ z brakiem planu miejscowego oraz faktem, że planowana inwestycja zmienia sposób zagospodarowania przestrzeni.

Jednocześnie ustawodawca przewidział istotne wyjątki od obowiązku uzyskania decyzji WZ. Zgodnie z przepisami, decyzja nie jest wymagana w przypadku tymczasowej zmiany sposobu zagospodarowania terenu lub użytkowania obiektu, o ile nie przekracza ona okresu 1 roku. Wyłączenie obejmuje również roboty budowlane kwalifikowane jako remont, montaż lub przebudowa, pod warunkiem że nie prowadzą one do zmiany funkcji obiektu ani zagospodarowania terenu. Dodatkowo, w określonych przypadkach inwestycje realizowane na podstawie zgłoszenia, takie jak niektóre instalacje zbiornikowe, przydomowe oczyszczalnie ścieków, zbiorniki bezodpływowe, ogrodzenia czy tarasy, nie wymagają uzyskania decyzji WZ, o ile spełniają parametry określone w przepisach techniczno-budowlanych.

Z punktu widzenia procedury administracyjnej, decyzje o warunkach zabudowy wydawane są przez organ wykonawczy gminy, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. W przypadku terenów zamkniętych, takich jak obszary wojskowe lub kolejowe, kompetencje te przechodzą na wojewodę. Konstrukcja ta wynika z zasady decentralizacji władztwa planistycznego i ma zapewniać dostosowanie rozstrzygnięć do lokalnych uwarunkowań przestrzennych.

Istotną cechą obecnego systemu jest także brak wymogu posiadania tytułu prawnego do nieruchomości na etapie składania wniosku o decyzję WZ. Oznacza to, że zgodnie z obowiązującymi przepisami każdy podmiot może wystąpić o jej wydanie, niezależnie od tego, czy posiada prawo własności lub inne prawo rzeczowe. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której dla jednej nieruchomości mogą toczyć się równoległe postępowania administracyjne inicjowane przez różnych wnioskodawców. Dopiero uzyskanie decyzji oraz późniejsze pozwolenie na budowę determinuje możliwość faktycznej realizacji inwestycji i może ograniczyć inne zamierzenia inwestycyjne na tym samym terenie.

Najdalej idąca zmiana przewidziana w projekcie UD316 dotyczy właśnie art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który ma zostać zmodyfikowany w taki sposób, że decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana wyłącznie podmiotowi posiadającemu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Definicja tego prawa wynika bezpośrednio z Prawo budowlane i obejmuje tytuł prawny w postaci własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego, który przewiduje uprawnienie do prowadzenia robót budowlanych. Oznacza to odejście od dotychczasowej zasady pełnej dostępności postępowania WZ dla każdego zainteresowanego.

Jak wskazuje Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, celem tej zmiany jest ograniczenie zjawiska wykorzystywania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie w celach spekulacyjnych, bez realnej intencji realizacji inwestycji. W uzasadnieniu projektu podkreślono, że obecny stan prawny umożliwia składanie wniosków jedynie w celu podniesienia wartości nieruchomości lub weryfikacji jej potencjału inwestycyjnego, co prowadzi do nadmiernego obciążenia organów administracji oraz powstawania konfliktów społecznych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje dodatkowo, że zmiana ma na celu przywrócenie decyzji WZ charakteru realnego instrumentu procesu inwestycyjnego, a nie narzędzia o charakterze czysto informacyjnym lub spekulacyjnym.

Projekt przewiduje również zmiany o charakterze systemowym związane z wdrożeniem planów ogólnych gmin, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przypadku ich nieuchwalenia w terminie ustawowym, który ma zostać dodatkowo wydłużony do 31 sierpnia 2026 r., może dojść do istotnych ograniczeń w możliwości wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. W praktyce oznaczałoby to czasowe wstrzymanie części procesów inwestycyjnych w gminach, które nie zdążą zakończyć procedur planistycznych.

Dodatkowo projekt wprowadza zmiany proceduralne w zakresie sporządzania planów miejscowych oraz zintegrowanych planów inwestycyjnych, a także rozwija system cyfrowy tzw. newslettera planistycznego, który ma zastąpić tradycyjną, papierową formę komunikacji administracyjnej. Przewiduje się również przesunięcie terminu wdrożenia części obowiązków dotyczących danych przestrzennych w systemach planistycznych nawet do 1 lipca 2029 r., co ma umożliwić gminom dostosowanie się do nowych wymogów technicznych.

Całość reformy zmierza do przekształcenia dotychczasowego, relatywnie liberalnego modelu wydawania decyzji o warunkach zabudowy w system bardziej sformalizowany, w którym kluczowe znaczenie będą miały plany ogólne gmin oraz ograniczenia podmiotowe w dostępie do decyzji administracyjnych. W konsekwencji inwestorzy będą musieli nie tylko uwzględniać nowe ograniczenia czasowe i proceduralne, ale również wykazywać znacznie silniejsze powiązanie prawne z nieruchomością już na etapie inicjowania postępowania administracyjnego.