W praktyce budowlanej relacja inwestor – generalny wykonawca – podwykonawca jest standardem. Z punktu widzenia podwykonawcy kluczowe jest jednak jedno pytanie: czy za jego wynagrodzenie odpowiada tylko wykonawca, czy również inwestor? To właśnie reguluje art. 647(1) Kodeksu cywilnego, który przewiduje ustawową odpowiedzialność solidarną inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Dlaczego zgoda inwestora ma tak duże znaczenie?

Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy ma charakter gwarancyjny – inwestor odpowiada za cudzy dług, mimo że nie jest stroną umowy z podwykonawcą. To rozwiązanie szczególne, służące ochronie podwykonawców na wypadek problemów finansowych po stronie wykonawcy.

Skoro jednak inwestor ma ponosić odpowiedzialność za umowę, której sam nie zawiera, podstawowym warunkiem jest to, aby wiedział, na co się godzi. Właśnie dlatego tak dużą wagę przykłada się do kwestii zgody inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą.

Zgoda inwestora – nie wystarczy „ogólne przyzwolenie na podwykonawców”

W najnowszym postanowieniu z 26 czerwca 2025 r., I CSK 1154/24, Sąd Najwyższy bardzo wyraźnie podkreślił, że warunkiem odpowiedzialności inwestora jest zgoda odnosząca się do konkretnej umowy z podwykonawcą. Chodzi o realną akceptację:

1. zindywidualizowanego podwykonawcy (konkretny podmiot),
2. konkretnego zakresu robót, który ten podwykonawca ma wykonać,
3. wynagrodzenia podwykonawcy lub sposobu jego ustalenia.

Innymi słowy, inwestor nie może być obciążany odpowiedzialnością na podstawie ogólnego stwierdzenia, że „wykonawca może angażować podwykonawców”. Taka „blankietowa” zgoda jest niewystarczająca. Z punktu widzenia ryzyka inwestora kluczowe są właśnie te elementy, które przekładają się na potencjalny dług, a więc konkretne prace oraz konkretne wynagrodzenie.

Sąd Najwyższy wskazał przy tym, że inwestor nie musi znać całej treści umowy z podwykonawcą. Wystarczy, że zna lub miał realną możliwość poznania te postanowienia, które wyznaczają zakres jego odpowiedzialności. Jeżeli zatem inwestor wie, kto będzie wykonywał określone roboty, jaki jest ich zakres i jakie wynagrodzenie przewidziano, może skutecznie wyrazić zgodę – również w sposób dorozumiany.

Zgoda dorozumiana – kiedy zachowanie inwestora oznacza „tak”?

W praktyce większość sporów nie dotyczy sytuacji, gdy inwestor składa jednoznaczne pisemne oświadczenie „wyrażam zgodę na umowę z podwykonawcą X”. Spory koncentrują się raczej wokół pytania, czy z zachowania inwestora można wyprowadzić zgodę dorozumianą.

Zgodnie z linią orzeczniczą, potwierdzoną m.in. w postanowieniu I CSK 1154/24, zgoda dorozumiana jest dopuszczalna, ale pod pewnymi warunkami:

1. inwestor musi mieć wiedzę o istotnych postanowieniach umowy podwykonawczej (lub realną możliwość zapoznania się z nimi),
2. jego zachowanie – np. akceptowanie obecności podwykonawcy na budowie, uczestnictwo przedstawicieli inwestora w odbiorach robót, kierowanie do podwykonawcy poleceń – powinno obiektywnie świadczyć o tym, że godzi się na wykonywanie robót przez tę osobę na tych warunkach.

Sama świadomość, że „jakiś podwykonawca pracuje na budowie”, bez znajomości wynagrodzenia i zakresu robót, nie wystarczy. Sąd Najwyższy trafnie zauważył, że przy odpowiedzialności gwarancyjnej za cudzy dług konieczna jest świadomość ryzyka – inwestor musi zrozumieć, jakie zobowiązanie potencjalnie bierze na siebie.

Skąd inwestor może czerpać wiedzę o umowie podwykonawczej?

Jednym z praktycznych mitów jest przekonanie, że zgoda inwestora na umowę z podwykonawcą jest skuteczna tylko wtedy, gdy projekt tej umowy zostanie mu formalnie przedłożony do akceptacji. Sąd Najwyższy to uproszczenie wyraźnie odrzuca.

W postanowieniu I CSK 1154/24 podkreślono, że źródło wiedzy inwestora może być dowolne. Może to być:

1. przekazanie projektu umowy przez wykonawcę,
2. bezpośredni kontakt z podwykonawcą,
3. informacje od inspektora nadzoru,
4. dokumentacja budowy, korespondencja mailowa czy protokoły narad.

Istotne jest nie to, skąd inwestor wie, ale co faktycznie wie. Jeżeli posiada informacje pozwalające odtworzyć istotne postanowienia umowy (osoba podwykonawcy, przedmiot robót, wynagrodzenie), jego zgoda – również dorozumiana – może być kwalifikowana jako prawnie skuteczna.