Dlaczego planowane są zmiany?

Obowiązujące od 2022 roku przepisy, w tym funkcjonowanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, znacząco zwiększyły poziom ochrony kupujących. Mimo to praktyka pokazuje, że konsumenci nadal napotykają problemy związane z ograniczonym dostępem do rzetelnych informacji o inwestycjach oraz trudnościami w dochodzeniu swoich praw.

Projektodawcy zwracają uwagę, że rynek mieszkaniowy rozwija się bardzo dynamicznie. Wartość środków objętych ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego przekroczyła już kilkadziesiąt miliardów złotych, a liczba osób korzystających z tej ochrony stale rośnie. W związku z tym konieczne stało się dostosowanie przepisów do aktualnych realiów.

Portal DOM z nowymi funkcjami

Jednym z najważniejszych elementów nowelizacji jest rozbudowa Portalu DOM. Ma on stać się kompleksowym źródłem informacji o rynku pierwotnym, dzięki któremu potencjalni nabywcy będą mogli lepiej zweryfikować dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy.

Docelowo portal ma zawierać informacje dotyczące:

• historii realizowanych inwestycji,
• opóźnień w zakończeniu budów,
• cen ofertowych mieszkań i domów,
• przynależności deweloperów do grup kapitałowych,
• liczby odstąpień od umów przez klientów,
• zaległości w opłacaniu składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• decyzji Prezesa UOKiK dotyczących naruszeń praw konsumentów,
• postępowań upadłościowych,
• decyzji organów nadzoru budowlanego, w tym dotyczących samowoli budowlanych.

Dzięki temu kupujący będą mogli podejmować decyzje w oparciu o wiarygodne dane, a nie wyłącznie materiały marketingowe.

Większa przejrzystość ofert deweloperskich

Projekt ustawy przewiduje również rozszerzenie obowiązków informacyjnych przedsiębiorców realizujących inwestycje mieszkaniowe.

Na stronach internetowych deweloperów mają pojawić się bardziej szczegółowe informacje o oferowanych lokalach, w tym rzuty mieszkań lub domów z dokładnym opisem powierzchni wszystkich pomieszczeń. Zmiany obejmą także materiały promocyjne. Wizualizacje przygotowane komputerowo lub wygenerowane z wykorzystaniem sztucznej inteligencji będą musiały zostać odpowiednio oznaczone. Podobny obowiązek będzie dotyczył zdjęć prezentujących inne inwestycje niż ta, której dotyczy oferta.

Celem tych regulacji jest ograniczenie ryzyka wprowadzania klientów w błąd co do rzeczywistego wyglądu lub standardu inwestycji.

Koniec z podwyższaniem ceny po podpisaniu umowy

Jedną z najbardziej oczekiwanych zmian jest wprowadzenie zakazu waloryzowania ceny nieruchomości na niekorzyść kupującego po zawarciu umowy.

Oznacza to, że deweloper nie będzie mógł przerzucać na klienta skutków wzrostu kosztów realizacji inwestycji. Jeżeli w umowie znajdą się postanowienia przewidujące takie podwyżki, będą one nieważne.

Ochrona roszczeń z tytułu rękojmi

Projekt odnosi się również do problemu likwidowania spółek celowych po zakończeniu inwestycji.

Planowane przepisy mają uniemożliwić zamykanie spółek przed upływem okresu odpowiedzialności za wady nieruchomości. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność za roszczenia z rękojmi miałaby przechodzić na wspólników. Natomiast spółki akcyjne oraz proste spółki akcyjne realizujące inwestycje mieszkaniowe nie mogłyby zostać rozwiązane przez pięć lat od przeniesienia własności nieruchomości na nabywców.

Rozwiązanie to ma zwiększyć skuteczność dochodzenia roszczeń przez właścicieli mieszkań.

Korzystniejsze zasady dotyczące rezerwacji mieszkań i odbiorów lokalu

Projekt przewiduje również zmiany w zakresie umów rezerwacyjnych.

Jeżeli deweloper nie wywiąże się z obowiązków wynikających z takiej umowy, klient będzie mógł otrzymać zwrot opłaty rezerwacyjnej w wysokości czterokrotności wpłaconej kwoty. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują zwrot w podwójnej wysokości.

Nowelizacja przewiduje także uproszczenie procedury odbioru mieszkań i domów.Kupujący będzie mógł zgłaszać wykryte wady również drogą elektroniczną, a udział przedstawiciela dewelopera podczas odbioru stanie się obowiązkowy. Zmiany mają usprawnić proces usuwania usterek oraz ograniczyć liczbę sporów pomiędzy stronami.

Dokładniejsza kontrola inwestycji

Istotną zmianą będzie również rozszerzenie kontroli prowadzonych przez banki obsługujące mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Przed każdą wypłatą środków bank będzie miał obowiązek sprawdzić:

1. sytuację podatkową dewelopera,
2. zaległości wobec ZUS,
3. zobowiązania wobec wykonawców,
4. należności wobec nabywców,
5. rozliczenia z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym.

Kontrole mają być prowadzone przy każdej transzy wypłacanych środków, a nie  jak dotychczas, jedynie po zakończeniu określonych etapów inwestycji.

Na jakim etapie są prace?

Projekt nowelizacji został opublikowany w Rządowym Centrum Legislacji i znajduje się obecnie na etapie opiniowania. Jeżeli proponowane rozwiązania zostaną przyjęte bez większych zmian, nowe przepisy zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ich ogłoszenia.