Zakres reformy jest szeroki. Nowe regulacje w przyszłości wpłyną na sposób zarządzania nieruchomościami wspólnymi, podejmowania uchwał, rozliczania kosztów utrzymania budynków, dochodzenia roszczeń z tytułu wad budowlanych oraz kontrolowania działalności zarządów i zarządców. Znaczenie planowanych zmian nie ograniczy się zatem do samych wspólnot i spółdzielni. Ich skutki odczują również właściciele lokali, deweloperzy, wykonawcy robót budowlanych, zarządcy nieruchomości oraz przedsiębiorcy świadczący usługi na rzecz osiedli mieszkaniowych.

Znaczna część proponowanych rozwiązań pozostaje  na etapie prac legislacyjnych, jednak ich wdrożenie planowane jest już na początek przyszłego roku.

Reforma obejmująca cały system mieszkalnictwa

Założenia reformy wykraczają poza jedną nowelizację. Rządowa strategia mieszkaniowa łączy zwiększenie finansowania budownictwa społecznego z reformą instytucji mieszkaniowych oraz działaniami służącymi zwiększeniu podaży gruntów pod nowe inwestycje.

Reforma opiera się zatem na dwóch zasadniczych kierunkach. Pierwszym jest zwiększenie nakładów na budowę, remonty i modernizację mieszkań. Drugim pozostaje zmiana przepisów regulujących sposób działania wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. To właśnie drugi obszar może wywołać najwięcej zmian w bieżącym zarządzaniu istniejącymi już budynkami.

Obecne regulacje nie rozstrzygają w sposób dostatecznie precyzyjny wielu kwestii dotyczących odpowiedzialności za poszczególne elementy budynku, rozliczania kosztów, dostępu do dokumentów czy zakresu kompetencji organów wspólnoty. Dotychczas brak jednoznacznych przepisów sprawiał, że odpowiedzi na wiele pytań trzeba było poszukiwać w orzecznictwie sądowym, które nie zawsze dawało się zastosować do konkretnego stanu faktycznego.

Doprecyzowanie statusu prawnego wspólnoty

Jedną z planowanych zmian jest wyraźne określenie statusu wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z założeniami ma ona zostać zdefiniowana jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale wyposażona w zdolność do czynności prawnych i uprawniona do posiadania własnego majątku związanego z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Zmiana ma usunąć wątpliwości dotyczące zakresu samodzielności wspólnoty, co będzie miało znaczenie przy zawieraniu umów z wykonawcami, dostawcami mediów i zarządcami, prowadzeniu rachunków bankowych, zaciąganiu zobowiązań związanych z remontami oraz dochodzeniu roszczeń przed sądami.

Majątek wspólnoty pozostanie związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Obejmie przede wszystkim środki pochodzące z zaliczek uiszczanych przez właścicieli, dochody generowane przez nieruchomość oraz prawa wynikające z zawartych umów.

Roszczenia za wady nieruchomości wspólnej

Jedną z najistotniejszych zmian ma być przyznanie wspólnocie mieszkaniowej wyraźnej podstawy prawnej do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej.

Obecnie uprawnienia wynikające z umowy sprzedaży lokalu przysługują zasadniczo jego nabywcy. Jeżeli jednak wada dotyczy dachu, elewacji, fundamentów, hali garażowej albo instalacji obsługującej cały budynek, powstaje problem dotyczący podmiotu uprawnionego do dochodzenia roszczeń w pełnym zakresie. Wspólnoty w celu wytoczenia jednego powództwa przez wszystkich właścicieli lokali korzystają obecnie między innymi z umów cesji zawieranych z członkami wspólnoty. Uzyskanie przelewu wierzytelności od wszystkich uprawnionych jest jednak czasochłonnym i problematycznym rozwiązaniem, zaś brak kompletu cesji zazwyczaj ogranicza zakres roszczeń dochodzonych wobec dewelopera lub wykonawcy.

Projektowane przepisy mają umożliwić wspólnocie wystąpienie z roszczeniami związanymi z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Jednocześnie uprawnienie wspólnoty nie ma pozbawiać poszczególnych właścicieli praw wynikających z zawartych przez nich umów. Wspólnota będzie mogła zlecić sporządzenie jednej ekspertyzy, określić wspólny zakres koniecznych napraw i dochodzić roszczeń odnoszących się do całej nieruchomości wspólnej.

Dla deweloperów oraz wykonawców oznacza to w praktyce większe ryzyko sporów obejmujących nieprawidłową realizację robót budowlanych. Tym większe znaczenie będzie miało prawidłowe sporządzanie dokumentacji odbiorowej, protokołów przeglądów, zgłoszeń wad, opinii technicznych oraz odpowiedzi udzielanych wspólnocie.

Balkony, tarasy i loggie

Źródłem wielu sporów w obecnym stanie prawnym pozostaje ustalenie, czy określony element balkonu należy do lokalu, czy do nieruchomości wspólnej. Rozstrzygnięcie tej kwestii decyduje o tym, kto powinien sfinansować remont płyty balkonowej, balustrady, izolacji albo elementów związanych z elewacją budynku.

Projektowane przepisy mają jednoznacznie zaliczyć do nieruchomości wspólnej elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Chodzi przede wszystkim o dźwigary, płyty balkonowe wraz z izolacją, balustrady oraz elementy stanowiące fragment elewacji. Wewnętrzna przestrzeń balkonu wykorzystywana wyłącznie przez właściciela danego lokalu ma natomiast pozostawać związana z tym lokalem.  Ocena odpowiedzialności nadal będzie jednak zależeć od konstrukcji konkretnego balkonu, sposobu jego użytkowania, źródła uszkodzenia oraz zakresu robót niezbędnych do przywrócenia prawidłowego stanu technicznego.

Urządzenia pomiarowe jako element nieruchomości wspólnej

Planowane przepisy mają również rozstrzygnąć status urządzeń wykorzystywanych do pomiaru zużycia mediów w lokalach. Chodzi przede wszystkim o wodomierze, ciepłomierze oraz podzielniki kosztów ogrzewania.

Zgodnie z projektem urządzenia te mają stanowić część nieruchomości wspólnej. Odpowiedzialność za ich montaż, wymianę, naprawę, konserwację i legalizację spoczywałaby zatem na wspólnocie. Właściciel lokalu nie będzie natomiast uprawniony do samodzielnej ingerencji w urządzenie objęte wspólnym systemem rozliczeń.

Obowiązek udostępnienia lokalu

Reforma ma rozszerzyć możliwość żądania przez wspólnotę udostępnienia lokalu. Obowiązek ten ma powstawać między innymi w związku z okresowymi i doraźnymi kontrolami instalacji, wykonywaniem zaleceń pokontrolnych, usuwaniem awarii oraz zapobieganiem bezpośredniemu niebezpieczeństwu powstania szkody. Udostępnienie lokalu może być wymagane także wtedy, gdy sposób jego użytkowania zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu budynku. W razie odmowy projekt przewiduje możliwość wejścia do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Rozwiązanie ma chronić pozostałych mieszkańców przed skutkami zachowania właściciela, który uniemożliwia przeprowadzenie kontroli albo usunięcie zagrożenia, w szczególności w przypadku awarii instalacji wodnej, nieszczelności instalacji gazowej, usterek elektrycznych, zagrożeń pożarowych lub zawilgocenia wpływającego na sąsiednie lokale.

Wyższa zaliczka ze względu na sposób korzystania z lokalu

Projektowane regulacje mają pozwolić wspólnocie na podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli sposób korzystania z konkretnego lokalu powoduje dodatkowe wydatki.

Możliwość ta ma odnosić się do wszystkich lokali, a nie wyłącznie do lokali użytkowych. Podstawą zwiększenia obciążenia nie będzie jednak sama funkcja lokalu ani fakt prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Decydujące ma być rzeczywiste generowanie dodatkowych kosztów, których wysokość wspólnota będzie musiała wykazać. Podwyższenie zaliczki docelowo będzie dokonywane na podstawie podjętej uchwały.

Według obecnie zaproponowanego rozwiązania, przed podjęciem uchwały wspólnota powinna ustalić rodzaj i wysokość dodatkowych wydatków, ich związek ze sposobem korzystania z określonego lokalu oraz okres, którego dotyczą. Wysokość podwyżki powinna odpowiadać ponoszonym kosztom, a nie pełnić funkcji sankcji wobec właściciela. Brak odpowiedniego uzasadnienia lub przyjęcie stawki w sposób arbitralny pozwala na zaskarżenie i uchylenie takiej  uchwały.

Elektroniczne podejmowanie decyzji

Reforma ma ponadto uporządkować elektroniczny obieg informacji we wspólnotach mieszkaniowych. Forma elektroniczna ma wkrótce być traktowana równorzędnie z pisemną w przypadkach przewidzianych w ustawie, co ułatwi udział w głosowaniach właścicielom, którzy nie mieszkają w danym budynku albo nie mogą uczestniczyć w zebraniu. Powinno również przyspieszyć zbieranie głosów oraz przekazywanie informacji o podjętych uchwałach.

Elektroniczna komunikacja będzie jednak wymagała odpowiedniego zabezpieczenia procesu podejmowania decyzji. Zarząd powinien dysponować materiałem pozwalającym ustalić, komu i kiedy przekazano zawiadomienie, jaka treść uchwały została poddana pod głosowanie, kto oddał głos oraz czy osoba głosująca była do tego uprawniona. W przeciwnym wypadku taką uchwałę każdy z właścicieli będzie mógł z łatwością zaskarżyć i uchylić.

Większa kontrola działalności zarządu

Zmianie ma ulec również sposób sporządzania rocznego sprawozdania zarządu lub zarządcy. Dokument według nowej koncepcji powinien zawierać część opisującą działania podejmowane w minionym roku oraz część finansową przedstawiającą gospodarkę wspólnoty. Termin przedstawienia sprawozdania miałby zostać przesunięty do końca kwietnia.  Zarządy i zarządcy powinni również gromadzić zawarte umowy, faktury, protokoły odbioru robót, dokumentację zapytań ofertowych, rozliczenia funduszu remontowego, uchwały właścicieli oraz informacje o należnościach i zobowiązaniach wspólnoty.

Uprawnienie do kontroli członków wspólnoty nie powinno być jednak utożsamiane z nieograniczonym dostępem do wszystkich informacji. Udostępnianie dokumentów będzie musiało uwzględniać przepisy o ochronie danych osobowych, prawa pozostałych właścicieli oraz ewentualne tajemnice przedsiębiorstwa kontrahentów wspólnoty.