Wspólnota Mieszkaniowa doczeka się wreszcie definicji

Do tej pory ustawa nie definiowała wprost, czym właściwie jest Wspólnota Mieszkaniowa. Nowelizacja ma to uporządkować: wspólnota zostanie zdefiniowana jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale mająca zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku, odrębnego od majątków poszczególnych właścicieli lokali. Majątek ten będzie mógł służyć wyłącznie zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Koniec sporów o balkony

Jedną z najbardziej wyczekiwanych zmian jest uregulowanie statusu balkonów, loggii i tarasów – to temat, który od lat generuje konflikty między mieszkańcami a zarządami wspólnot. Projekt wprowadza jasny podział: elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz inne części stanowiące fragment elewacji, będą uznawane za nieruchomość wspólną, za której stan odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa. Za wnętrze balkonu – a więc np. jego wykończenie czy posadzkę – nadal będzie odpowiadał wyłącznie właściciel lokalu.

Wspólnota pozwie dewelopera za wszystkich

Nowelizacja ułatwi też dochodzenie roszczeń wobec deweloperów za wady budynku. Obecnie, żeby Wspólnota mogła skutecznie wystąpić o odszkodowanie za usterki części wspólnych, potrzebuje zgody (cesji) od wszystkich właścicieli lokali, co w praktyce rzadko się udaje – a bez pełnej zgody nie da się uzyskać pełnego odszkodowania. Po zmianach Wspólnota będzie mogła samodzielnie wytoczyć powództwo w imieniu właścicieli lokali, bez konieczności zbierania takich indywidualnych zgód.

Wyższe zaliczki dla „kłopotliwych” lokali

Aktualnie obowiązujące przepisy nie pozwalają jednoznacznie podnieść zaliczki konkretnemu właścicielowi, nawet jeśli sposób użytkowania jego lokalu generuje dla Wspólnoty dodatkowe koszty (np. wynajem na doby, działalność gospodarcza w mieszkaniu). Projekt to zmienia: rozszerza możliwość podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale, jeśli sposób ich użytkowania generuje po stronie Wspólnoty dodatkowe koszty. Wspólnota nie będzie mogła jednak podnieść opłaty dowolnie – będzie musiała wykazać konkretną kalkulację kosztów, a decyzję podjąć w formie uchwały.

Liczniki na barkach Wspólnoty

Kolejna praktyczna zmiana dotyczy urządzeń pomiarowych – wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników ciepła. Projekt przesądza, że stanowią one część nieruchomości wspólnej, a więc montaż, wymiana, legalizacja, konserwacja i naprawa tych urządzeń – wraz z kosztami – będą obowiązkiem Wspólnoty, a nie poszczególnych właścicieli. To ma zakończyć spory o to, kto płaci za wymianę czy legalizację licznika, i zapewnić, że w całym budynku działają urządzenia tego samego typu, co przekłada się na rzetelność rozliczeń mediów.

Nowy termin płatności i fundusz remontowy

Nowela wprowadza też twardy termin płatności zaliczek na media rozliczane przez Wspólnotę (ciepło, woda, ścieki) oraz opłaty za odpady. Pojawi się również formalne pojęcie funduszu remontowego (lub innego funduszu celowego) jako majątku wspólnoty, tworzonego na podstawie uchwały właścicieli – dziś fundusze tego typu funkcjonują w bardzo różnej, nieuregulowanej formie.

Łatwiej podjąć uchwałę

To jedna z kluczowych zmian dla praktyki działania Wspólnot. Dziś każda uchwała – niezależnie od trybu głosowania – wymaga bezwzględnej większości głosów liczonej udziałami (ponad 50 proc. wszystkich udziałów w nieruchomości, a nie tylko głosujących), co w dużych lub skonfliktowanych Wspólnotach potrafi sparaliżować podejmowanie jakichkolwiek decyzji. Po zmianach ten wymóg zostanie zachowany tylko dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Natomiast przy głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów – zarówno w całości tą drogą, jak i w trybie mieszanym (część na zebraniu, część obiegiem) – wystarczy już zwykła większość głosów wśród uczestniczących w głosowaniu. Każda Wspólnota będzie mogła samodzielnie ustalić termin głosowania, mieszczący się w ustawowych granicach od dwóch tygodni do dwóch miesięcy.

Prościej powołać i zmienić zarząd

Projekt znosi obowiązek zawierania w formie aktu notarialnego umowy o sposobie zarządu nieruchomością wspólną oraz protokołowania przez notariusza uchwały o powołaniu zarządcy. Właściciele będą mogli wybrać jedną z dwóch form zarządzania: powołać profesjonalnego zarządcę w rozumieniu ustawy o własności lokali albo wybrać zarząd składający się z osób fizycznych – bez konieczności angażowania notariusza, co dziś utrudnia podejmowanie takich decyzji.

Doprecyzowana zostanie także sama definicja czynności zwykłego zarządu, które zarząd lub zarządca mogą wykonywać samodzielnie, bez uchwały właścicieli  – chodzi o bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie. Dziś brak takiej definicji jest źródłem częstych sporów kompetencyjnych między zarządem a mieszkańcami.

Obowiązek wpuszczenia ekipy do mieszkania – pod groźbą kary

Nowela zakłada także nałożenie na właścicieli lokali obowiązku udostępnienia mieszkania na potrzeby okresowych i doraźnych kontroli instalacji wynikających z prawa budowlanego oraz wykonania zaleceń pokontrolnych. Za uporczywe uchylanie się od tego obowiązku zarząd lub zarządca będzie mógł wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną. Co więcej, obowiązek udostępnienia lokalu obejmie też sytuacje awaryjne – gdy awaria wywołuje szkodę lub bezpośrednio nią grozi, albo gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu czy przeciwpożarowemu budynku – a w razie odmowy możliwe będzie wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Koniec luki w „patodeweloperce”

Nowelizacja uderza też w praktykę wyodrębniania mieszkań w budynkach formalnie zaprojektowanych jako obiekty zbiorowego zamieszkania (np. akademiki, hotele pracownicze), które w rzeczywistości pełnią funkcję zwykłych bloków mieszkalnych, ale nie muszą spełniać takich samych norm technicznych. Ministerstwo wskazuje, że luka ta jest wykorzystywana przez inwestorów do omijania regulacji planistycznych i budowlanych, co prowadzi do naruszeń wymogów dotyczących m.in. minimalnej powierzchni, nasłonecznienia, izolacji akustycznej czy liczby miejsc parkingowych, a także przeciąża infrastrukturę miejską. Po zmianach wyodrębnienie takich lokali będzie możliwe tylko wtedy, gdy spełnią one wymogi techniczno-budowlane oraz warunki określone w uchwale rady gminy (akt prawa miejscowego). Wyjątek obejmie inwestycje rozpoczęte lub objęte prawomocnym pozwoleniem na budowę przed 1 stycznia 2027 r.