Osoby planujące nabycie mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym powinny rozważyć chwilowe wstrzymanie się z zakupem. Już 13 lutego 2026 r. zaczynają obowiązywać przepisy, które w istotny sposób zmieniają reguły ustalania ceny nieruchomości przez deweloperów. W praktyce oznacza to większą przejrzystość, jednolite zasady liczenia metrażu i realną szansę na zauważalne oszczędności,  sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Do tej pory rynek nieruchomości od deweloperów cechował się znaczną dowolnością w sposobie określania powierzchni lokali. Choć przepisy wymagały wskazania metrażu oraz metody jego obliczenia, w praktyce stosowano różne standardy pomiaru, co prowadziło do rozbieżności między faktyczną wielkością lokalu a tą, na podstawie której ustalana była cena.

Szczególnie problematyczne było wliczanie do powierzchni użytkowej obszarów zajętych przez ścianki działowe, co wprost wpływało na końcową cenę nieruchomości. Tego rodzaju praktyki wielokrotnie stawały się przedmiotem postępowań prowadzonych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz sporów sądowych inicjowanych przez nabywców.

Już kilka lat temu środowiska eksperckie i instytucje publiczne sygnalizowały, że brak jednolitego standardu pomiaru prowadzi do naruszania interesów kupujących i wymaga pilnej interwencji ustawodawczej.

Odpowiedzią na te problemy jest nowelizacja ustawy deweloperskiej z 4 grudnia 2025 r., która została podpisana przez Prezydenta 7 stycznia 2026 r. i ogłoszona w Dzienniku Ustaw 12 stycznia. Przepisy wejdą w życie po miesiącu  czyli 13 lutego 2026 r.

Najważniejsza zmiana polega na tym, że:

• powierzchnia użytkowa lokalu lub domu musi być obliczana wyłącznie według właściwej Polskiej Normy, obowiązującej w dniu uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia,
• stałe ściany działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej, a tym samym  do podstawy obliczania ceny (wyjątkiem są ściany mogące ulec demontażowi),
• cena nieruchomości musi być bezpośrednio powiązana z powierzchnią użytkową, bez stosowania alternatywnych pojęć takich jak „powierzchnia rozliczeniowa”, „powierzchnia wykończeniowa” czy inne konstrukcje tworzone na potrzeby sprzedaży.

W efekcie deweloperzy zostaną zobowiązani do stosowania jednego, transparentnego mechanizmu, który nie pozostawia miejsca na interpretacyjne nadużycia.

Dla nabywców skutki zmian mogą być bardzo konkretne. Jeśli do tej pory cena lokalu obejmowała również metraż pod stałymi ścianami działowymi, to po wejściu w życie nowych regulacji ten fragment powierzchni nie będzie już „sprzedawany”. Przy obecnych stawkach za metr kwadratowy różnica może sięgnąć nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Warto przy tym pamiętać, że nowe zasady dotyczą wyłącznie umów zawieranych od 13 lutego 2026 r., wcześniejsze umowy deweloperskie zaś nie zostaną nimi objęte. Kluczowe znaczenie dla objęcia nowymi przepisami ma data podpisania umowy, a nie moment rozpoczęcia inwestycji.

Dla konsumentów krótkie wstrzymanie się z zakupem może okazać się finansowo opłacalne. Nowe przepisy porządkują rynek, wzmacniają pozycję konsumenta i eliminują praktyki, które przez lata budziły uzasadnione kontrowersje.