Wśród najważniejszych założeń projektu ustawy znajdują się:

a) Nowa definicja usług hotelarskich

Jednym z najważniejszych elementów projektu jest doprecyzowanie definicji usług hotelarskich. W najnowszej wersji projektu z 9 lutego 2026 r. wskazano, że za usługę hotelarską uznaje się zakwaterowanie świadczone przez okres krótszy niż 30 dni w stosunku do jednego klienta. Oznacza to jednoznaczne objęcie regulacją najmu krótkoterminowego, który dotychczas funkcjonował na styku najmu mieszkaniowego i działalności hotelarskiej.

W nowym brzmieniu przepisów wprost wskazano, że usługą hotelarską jest wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi oraz miejsc noclegowych, a także udostępnianie miejsc pod namioty lub przyczepy samochodowe wraz ze świadczeniem usług towarzyszących w obrębie obiektu. Doprecyzowanie definicji ma wyeliminować dotychczasowe wątpliwości interpretacyjne.

b) Wymogi bezpieczeństwa i spełnienie minimalnych warunków sanitarno-technicznych

Kolejnym kluczowym zagadnieniem poruszanym w projekcie ustawy są wymogi bezpieczeństwa, zwłaszcza dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Branża, w tym Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego, wskazuje na potrzebę wprowadzenia odrębnej kategorii obiektów najmu krótkoterminowego w przepisach o usługach hotelarskich. Rozwiązanie takie pozwoliłoby określić realistyczne standardy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, warunków sanitarno-technicznych oraz minimalnego wyposażenia lokali.

W pierwotnej wersji projektu zakładano, że przekroczenie określonej liczby lokali wykorzystywanych pod najem krótkoterminowy w jednym budynku mogłoby skutkować koniecznością spełnienia wymogów przeciwpożarowych właściwych dla hoteli. Po uwagach zgłoszonych przez branżę doprecyzowano jednak przepisy. Zgodnie z aktualną propozycją, w budynkach mieszkalnych usługi hotelarskie będą mogły być świadczone maksymalnie w sześciu lokalach, przy łącznej liczbie do trzydziestu miejsc noclegowych.

Jeżeli spełnione zostaną określone warunki dotyczące m.in. wysokości kondygnacji oraz zapewnienia odpowiednich dróg ewakuacyjnych, uznaje się, że wymagania przeciwpożarowe są spełnione zgodnie ze standardami właściwymi dla budynków mieszkalnych. Jednocześnie osoba ubiegająca się o wpis do ewidencji będzie musiała przedłożyć opinię specjalisty z zakresu ochrony przeciwpożarowej potwierdzającą spełnienie tych wymagań.

c) Rejestracja lokali, obowiązki informacyjne i nowe narzędzia dla gmin

Projekt ustawy przewiduje również wprowadzenie obowiązkowej rejestracji lokali świadczących usługi hotelarskie. Każdy obiekt będzie musiał zostać wpisany do Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich, a nadany mu numer identyfikacyjny będzie trzeba podawać w ogłoszeniach dotyczących najmu,  we wszystkich kanałach komunikacji, w tym serwisach Booking, Airbnb oraz  w fizycznych ogłoszeniach. Brak takiej informacji może skutkować karą administracyjną sięgającą nawet 50 tys. zł.

Właściciel lub przedsiębiorca ubiegający się o wpis do ewidencji będzie zobowiązany do złożenia projektu regulaminu porządkowego, oświadczenia o spełnieniu wymogów ustawowych oraz opinii dotyczącej bezpieczeństwa pożarowego. Do wniosku konieczne będzie również dołączenie potwierdzenia wniesienia opłaty w wysokości 30 zł, która trafi do budżetu właściwej gminy. Opłata ta będzie pobierana także w przypadku późniejszych zmian we wpisie.

Nowelizacja rozszerza także obowiązki informacyjne wobec gości. W obiektach świadczących usługi hotelarskie w widocznym miejscu będą musiały znajdować się informacje o przedsiębiorcy prowadzącym działalność, rodzaju obiektu, zakresie świadczonych usług oraz podstawowych cenach. Nowym elementem będzie również obowiązek informowania o poborze opłaty miejscowej lub uzdrowiskowej, jeżeli taka obowiązuje w danej gminie.

Istotną nowością jest również możliwość wprowadzania przez samorządy stref ograniczonego najmu krótkoterminowego. Od 1 stycznia 2029 r. rady gmin będą mogły wyznaczać obszary, w których działalność polegająca na świadczeniu usług hotelarskich zostanie ograniczona lub wyłączona, na przykład ze względu na zabytkowy charakter budynków lub specyfikę danej dzielnicy.

Wejście w życie nowych regulacji

Zgodnie z projektem ustawa ma wejść w życie 31 marca 2026 r., jednak część przepisów będzie obowiązywać po okresach przejściowych. Termin dostosowania dotychczasowych wpisów do ewidencji wyznaczono na 1 października 2026 r., natomiast przedsiębiorcy będą mieli czas do 15 września 2026 r. na złożenie regulaminów porządkowych.

Możliwość wprowadzania stref ograniczonego najmu przez gminy ma obowiązywać od 1 stycznia 2029 r., natomiast nowe wymogi przeciwpożarowe dotyczące budynków mieszkalnych z maksymalnie sześcioma lokalami przeznaczonymi na najem krótkoterminowy mają wejść w życie 1 stycznia 2031 r.

Projekt nowelizacji oznacza początek nowego etapu dla rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Regulacje mają ograniczyć szarą strefę oraz poprawić bezpieczeństwo gości, jednocześnie tworząc bardziej przewidywalne warunki funkcjonowania dla właścicieli mieszkań i profesjonalnych operatorów.