Lex deweloper odchodzi, ale rozpoczęte inwestycje będą kontynuowane

Od 1 września 2026 r. nie będzie już możliwości inicjowania nowych inwestycji mieszkaniowych w oparciu o przepisy specustawy mieszkaniowej. Nie oznacza to jednak, że wszystkie prowadzone obecnie postępowania zostaną automatycznie zakończone.

Obowiązujące regulacje przejściowe gwarantują, że inwestycji których proces realizacji został  wszczęty przed wygaśnięciem ustawy będą mogły być prowadzone według dotychczasowych zasad aż do ich zakończenia. Oznacza to, że nawet jeżeli odpowiednia uchwała lokalizacyjna zostanie podjęta już po 1 września, nie przekreśla to możliwości realizacji inwestycji.

Celem tych rozwiązań było zapewnienie ciągłości procesu inwestycyjnego oraz uniknięcie sytuacji, w której rozpoczęte przedsięwzięcia utknęłyby z powodu zmiany przepisów.

Reforma planowania przestrzennego zmienia zasady gry

Wygaśnięcie specustawy oznacza, że inwestorzy będą musieli w większym stopniu opierać swoje projekty na klasycznych instrumentach planowania przestrzennego.

Kluczową rolę ponownie  odegrają plany ogólne gmin, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, oraz pozostałe narzędzia przewidziane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

To właśnie od  samorządów będzie zależało tempo przygotowania nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową, w związku z czym będą musiały znacznie sprawniej prowadzić politykę przestrzenną. Jeżeli proces uchwalania planów będzie się przeciągał, może dojść do ograniczenia liczby nowych inwestycji. W konsekwencji deweloperzy będą mieli mniej możliwości realizowania projektów, a mieszkańcy odczują skutki zmniejszonej podaży lokali.

Eksperci wskazują, że w okresie przejściowym istnieje ryzyko powstania luki pomiędzy zakończeniem obowiązywania specustawy a pełnym wdrożeniem nowego systemu planistycznego.

Co zmieni się dla deweloperów?

Dotychczas lex deweloper umożliwiał realizację inwestycji również tam, gdzie miejscowe plany nie odpowiadały aktualnym potrzebom rynku lub w ogóle ich nie uchwalono. Po wygaśnięciu tych przepisów inwestorzy będą znacznie bardziej uzależnieni od dokumentów planistycznych obowiązujących w danej gminie.

W praktyce niewątpliwie wpłynie to na wydłużenie procesu przygotowania procesu inwestycyjnego i większą liczbę formalności koniecznych do spełnienia, a także wpłynie na opłacalność niektórych projektów.

Konsekwencje mogą odczuć również osoby planujące zakup mieszkania. Jeżeli liczba nowych inwestycji zacznie spadać przy utrzymującym się wysokim popycie, rynek może zareagować ograniczeniem podaży lokali. W dłuższej perspektywie może to prowadzić do wzrostu cen mieszkań oraz wydłużenia czasu oczekiwania na realizację nowych projektów. Dlatego wpływ wygaśnięcia ustawy będzie zależeć nie tylko od nowych przepisów, ale przede wszystkim od sprawności administracji i samorządów.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne mają zastąpić część funkcji specustawy

Wobec powyższych okoliczności jednym z stosunkowo nowych narzędzi, które mają ułatwić realizację nowych inwestycji, są Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI).

To rozwiązanie pozwala inwestorowi i gminie wspólnie wypracować warunki realizacji przedsięwzięcia, a następnie zawrzeć umowę urbanistyczną określającą wzajemne zobowiązania stron. Już dziś wiele dużych miast deklaruje gotowość do częstszego wykorzystywania tego instrumentu.

Od 1 lipca 2026 r. weszły również w życie przepisy, które mają usprawnić procedurę przygotowywania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych.

Najważniejsze zmiany obejmują utrzymanie ważności zgody na sporządzenie ZPI mimo zmian w projekcie planu, możliwość zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ramach procedury ZPI, uproszczenie zasad przygotowywania umów urbanistycznych, oraz większą elastyczność dotyczącą inwestycji uzupełniających.

Dzięki temu procedura ma być mniej sformalizowana i bardziej przewidywalna dla inwestorów.

Z jednej strony umożliwi to lepsze dostosowanie przedsięwzięć do lokalnych potrzeb. Z drugiej jednak może prowadzić do wzrostu oczekiwań wobec inwestorów, co wpłynie na opłacalność niektórych projektów. Dlatego skuteczność ZPI będzie zależeć od współpracy pomiędzy samorządami a inwestorami oraz od praktyki stosowania nowych regulacji.

Wygaśnięcie lex deweloper nie oznacza natychmiastowego zatrzymania wszystkich inwestycji mieszkaniowych realizowanych na jego podstawie. Rozpoczęte postępowania będą mogły zostać zakończone na dotychczasowych zasadach, jednak nowe projekty będą już realizowane w ramach zreformowanego systemu planowania przestrzennego.

Najbliższe miesiące pokażą, czy plany ogólne, miejscowe plany zagospodarowania oraz Zintegrowane Plany Inwestycyjne okażą się wystarczającymi narzędziami, aby zapewnić sprawną realizację nowych inwestycji mieszkaniowych i utrzymać odpowiednią podaż mieszkań na rynku.